Conseils aux propriétaires bailleurs

" À toute chose malheur est bon " a-t-on l'habitude de dire, ou " ce sont de ses échecs que l'on tire sa propre expérience ".

Si vous avez lu l'article que nous consacrons à nos démêlés avec la justice vous avez sans doute compris que nous sommes passablement énervés… cela nous fait parfois dire des choses que nous regrettons par la suite. Ainsi l'autre jour dans un " chat ", il est arrivé à l'un d'entre nous de dire que l'immobilier était " une planche pourrie ". C'est une attitude que nous reconnaissons extrême.
Quand il est manié avec précaution l'investissement immobilier peut se révéler assez intéressant.

Aussi, à tous ceux qui feront l'acquisition d'un bien immobilier, ou qui le recevront par donation ou héritage, nous disons qu'il vaut mieux prévenir que guérir.
Nous nous permettons de mettre à leur disposition toute une série de points de repères qui pourront éviter de connaître la galère que nous connaissons en ce moment…
Rassurez-vous quand même, nous basons également notre expérience sur un troisième bien que nous possédions déjà, qui est loué depuis près de 20 ans, et pour lequel nous n'avons eu jusqu'à présent aucun problème, en suivant justement les conseils que nous allons vous donner

Si vous en avez la possibilité, c'est-à-dire si le logement que vous avez acquis ou reçu est libre d'occupation, veillez bien à ce qu'il soit conforme aux normes de confort et de sécurité.
Faites attention que l'appartement où la maison ne souffre pas d'humidité, que l'installation électrique ne soit pas vétuste ni non conforme.
Il faut savoir qu'en matière de chauffage, les poêles individuels à mazout, à charbon ou au bois sont très mal vus des autorités sanitaires. Si vous ne pouvez pas fournir un chauffage électrique ou central, il est indispensable de vérifier que les conduits d'évacuation des fumées soient " nickel ".
De même assurez-vous que les fenêtres situées en hauteur soient munies de garde corps, et les escaliers de rampes.
Ces précautions éviteront à coup sûr que vos locataires se plaignent un jour ou l'autre de l'indécence de leur logement, soit spontanément, soit après un rappel en cas d'incident de paiement.
Pour nous malheureusement, ce ne fut pas le cas dans la mesure où nous avons hérité des maisons déjà occupées, et pour l'une d'entre elles dans un triste état…

C'est peut-être cynique, mais en tant que propriétaires bailleurs, dites-vous bien que vous n'êtes pas un service social, ni l'Armée du Salut…
Dans la mesure du possible évitez de choisir des locataires pour rendre service à un copain, voire à la famille.
Vérifiez et revérifiez la solvabilité des candidats à la location de votre logement. Vous avez le droit de demander les trois derniers bulletins de salaire, ainsi que les trois dernières quittances de loyer du domicile précédent.
Demandez également si les candidats sont éligibles au titre de l'allocation logement versée par la caisse d'allocations familiales (voir plus bas)
Méfiez-vous des gens trop charmeurs, trop sympathiques. Nous le répétons vous ne louez pas pour faire plaisir, mais pour percevoir un loyer…
Mais il est en revanche strictement interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la religion, la race, l'opinion politique, les mœurs ou le sexe du demandeur.
Une fois le choix des locataires effectué, il ne vous reste plus qu'à signer un bail.

Nous le disons tout net : tout bail sous seing privé, c'est-à-dire entre simples particuliers, est définitivement à exclure !
Il faut signer un bail chez un notaire. Ce bail est alors dit " authentique ". Le notaire vous remettra ce qu'on appelle " une copie exécutoire ". C'est-à-dire qu'en cas de défaillance de paiement de la part de votre locataire, après une première lettre recommandée, il vous suffit de vous rendre chez un huissier, muni de cette copie exécutoire. Celui-ci délivrera à l'encontre de vos locataires " un commandement de payer ". Si celui-ci est infructueux, l'huissier a le droit, nous dirions même le devoir, de requérir tout moyen pour recouvrer d'éventuels loyers impayés (avis à tiers détenteur, saisie mobilière, etc.).Si vous vous contentez d'un bail ordinaire, vous risquez premièrement, que celui-ci ne soit pas conforme d'un point de vue juridique, en outre, en cas d'incident de paiement, si l'huissier ne possède pas de copie exécutoire, il est obligé d'introduire une instance auprès du tribunal afin d'obtenir la résiliation dudit bail, le règlement des sommes dues, et l'expulsion des locataires. Si vous avez lu notre article, vous voyez parfaitement bien ce à quoi vous vous exposez.
Le coût d'un bail authentique est à peu près 300 €. Charge qui est à partager entre le locataire et le bailleur.

Vous ne pouvez pas vous imaginer combien certains locataires ont des similitudes avec Attila et sa horde de Huns…
C'est ici qu'intervient l'importance de " l'état des lieux ". Ce document est établi après une visite du logement par le bailleur et le locataire en même temps. Il faut savoir que tout doit être absolument mentionné dans ce document. Citons entre autres l'état des murs, des portes, des fenêtres, des menuiseries intérieures, de l'installation électrique ou sanitaire, de l'état des sols (carrelage, parquet ou moquettes). Attention, c'est ce document qui fera foi à la sortie du locataire pour prouver d'éventuelles dégradations dont la cause ne pourrait être imputée à la seule usure normale. Si de telles dégradations doivent être constatées, elles pourront être retenues sur le " dépôt de garantie " que vous demanderez à votre locataire avant qu'il rentre dans les lieux.
Malheureusement, le gouvernement actuel, plus soucieux de caresser ses éventuels électeurs dans le sens du poil, que de construire des logements sociaux, va limiter le montant de ce dépôt de garantie à la hauteur d'un mois de loyer, au lieu de deux actuellement.
Si vous voulez être certains d'être sûrs ( ! ! !), vous pouvez demander un huissier de justice d'établir cet état des lieux.ici aussi, cela a un coût, mais ce sera fait très professionnellement.

Au sujet d'éventuels dégâts que pourraient causer les locataires, la loi autorise le propriétaire à visiter son bien une fois par an. Ne négligez pas cette visite, car elle peut vous permettre de corriger une situation avant qu'il ne soit trop tard. Premièrement parce que dans le bail, le locataire s'engage à maintenir le bien qui lui est confié en bon état, deuxièmement parce que vous pourrez vous rendre compte de désordres extérieurs que vous auriez ignorés faute d'utiliser votre droit de visite.
Par exemple, dans le cas qui nous concerne, en 2003 notre mère avait fait refaire la toiture dans son intégralité. Or, l'entreprise avait oublié de poser deux ardoises avant de quitter le chantier. Bien entendu, le locataire s'est bien gardé de le signaler ; résultat : pendant quatre ans la pluie s'est infiltrée dans la maison causant ainsi, outre des dégâts irrémédiables, son insalubrité. Est-ce étonnant, mais dans ce cas de figure la responsabilité du locataire ne peut être totalement engagée dans la mesure où le propriétaire pouvait s'en apercevoir lui-même lors d'une de ses visites annuelles.

La seconde solution consiste à mettre son bien en location par l'intermédiaire d'une agence immobilière. C'est l'agent qui propose votre bien à la location, rédige le contrat de location, établi l'état des lieux, s'occupe de percevoir pour vous les loyers, et fait les relances qui s'imposent.
En plus, il peut vous proposer une assurance "risques d'impayés ". C'est-à-dire qu'en cas de défaillance de votre locataire, c'est la compagnie d'assurances qui versera des loyers, moins de franchise de deux ou trois mois, et qui se retournera vers votre locataire.
Naturellement tout cela a un coût qui peut aller de 8 à 15 % du montant du loyer.

Si vous optez pour la solution du bail authentique, il faut savoir que l'assurance peut être contractée individuellement et directement. Prévoir 4 à 5 % du montant du loyer comme prime.

Notez enfin que beaucoup de locataires aux revenus modestes peuvent prétendre à recevoir de la part de la caisse d'allocations familiales une aide au logement.
Attention, l'attribution de cette aide est assujettie à la conformité du logement. C'est-à-dire de ce que nous avons dit plus haut, mais aussi à d'autres règles concernant principalement l'hygiène. Par exemple, les toilettes ne doivent pas communiquer directement avec une pièce servant à préparer ou à prendre les repas.
Avec la CAF, il faut redoubler de prudence, car il est très rare que ceux-ci visitent les logements pour lesquels ils attribuent une allocation. Ce qui ne les empêche pas de suspendre sans autre forme de procès le versement de leurs prestations s'ils s'aperçoivent que le logement n'est pas conforme à leurs normes.
En tout cas, il est indispensable de demander à la CAF que cette allocation logement vous soit directement versée.
Mais ATTENTION, ATTENTION, il faut veiller à ce que votre locataire vous verse bien la part du loyer qui n'est pas couverte par l'allocation. Faute de quoi, la CAF est en droit de suspendre le versement d'allocations, et surtout de vous demander de rétrocéder tous les versements qui vous ont été faits depuis le début de l'attribution de l'allocation logement !

Voyez, loin de noircir le tableau, nous avons voulu vous dire que la location et relativement sûre lorsque les précautions de base sont prises. Maintenant, les choses ne sont pas toujours automatiques, et vous seriez abasourdis de voir les méthodes employées par certains locataires pour s'exonérer de leur devoir…

Si vous voulez apporter ou obtenir des précisions, n'hésitez pas à nous contacter.
Nous répondrons dans la mesure de nos possibilités.

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